- El fantasma de los controles amenaza el mercado inmobiliario
En un intento por contener el avance de la gentrificación y los crecientes precios de renta en la capital, la jefa de Gobierno de la Ciudad de México, Clara Brugada, presentó el pasado 16 de julio el Bando 1 “Por una Ciudad Habitable y Asequible con Identidad y Arraigo Local”, una estrategia que, según sus propias palabras, busca garantizar el derecho a la vivienda y evitar el desarraigo social. Pero detrás de los términos bien intencionados, el mercado inmobiliario y analistas financieros ya levantan la ceja: ¿estamos ante un regreso disfrazado de las rentas congeladas?
Ernesto Madrid
De acuerdo con un análisis de Citi, aunque el Bando 1 no impone congelamientos absolutos como en el periodo de 1942 a 2001, sí propone controles parciales de renta ligados a la inflación, acompañados de incentivos y promesas de vivienda pública. Sin embargo, el riesgo es claro: un mal diseño de la regulación podría desincentivar la inversión privada, que representa hoy más del 85% del financiamiento para la construcción de vivienda en la capital.
El contexto no es menor. Desde 2020, las rentas han crecido alrededor de 10% anual. En vez de abordar el problema desde la generación de oferta y la diversificación territorial, el gobierno apuesta por una receta que en el pasado deterioró el parque habitacional, generó informalidad, y despobló el centro de la ciudad. Las externalidades negativas de entonces —contratos no registrados, discriminación a inquilinos, caída del valor catastral y evasión fiscal— podrían reaparecer bajo una nueva etiqueta.
El propio informe de Citi advierte que si bien el Bando 1 plantea foros, defensorías y una supuesta participación ciudadana, faltan definiciones clave: ¿qué son exactamente las “Zonas de Tensión Inmobiliaria”? ¿Cómo se financiará la Defensoría de Derechos Inquilinarios? ¿Con qué recursos se implementará si el presupuesto público ya enfrenta restricciones?
El riesgo es que, en aras de la justicia social, se repitan errores estructurales del pasado. En 1990, solo 5% de los inquilinos se beneficiaban de rentas congeladas, mientras el resto enfrentaba precios al alza. Se generaron tensiones sociales, fuga de capital y deterioro urbano. Según estimaciones, ese sistema provocó una reducción del 20% en la oferta de vivienda en renta entre 1950 y 2000.
Hoy, la presión por mantener colonias “auténticas” sin resolver los factores estructurales que encarecen el suelo urbano —como la falta de infraestructura en zonas periféricas y la especulación inmobiliaria sin regulación efectiva— puede resultar en un efecto rebote: la gentrificación que se intenta frenar en el centro, se desplace a otras zonas, reproduciendo el mismo problema en escalas más desiguales.
El análisis de Citi subraya la necesidad de políticas complementarias bien diseñadas: incentivos fiscales para propietarios que mantengan vivienda en renta, subsidios directos a inquilinos vulnerables y, sobre todo, regulación con monitoreo y plazos definidos, no decretos de largo aliento sin evaluación.
Porque si algo ha demostrado la historia reciente de la vivienda en la Ciudad de México es que la buena intención mal aplicada puede ser más destructiva que la especulación misma.
@JErnestoMadrid
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